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Por: Carlos Carpio

Muchas voces se han levantado cuestionando la severidad del texto constitucional vigente que limita a los extranjeros la adquisición o posesión, bajo cualquier título –dentro de los cincuenta kilómetros de las fronteras– de minas, tierras, bosques, aguas, combustible o fuentes de energía; directa o indirectamente; individualmente o en sociedad[1].

El Tribunal Constitucional[2] interpreta que la prohibición comprende a los predios rurales y urbanos y que procura la preservación del bien constitucional “seguridad nacional”, en la medida que la zona de frontera es la más susceptible de invasión extranjera.

El Tribunal señala también que por “título alguno” debe entenderse cualquier forma o modo de transmisión de la propiedad (o posesión) que beneficie a extranjeros, incluyendo derechos sobre tierras con edificaciones.

Aunque no parece razonable considerar que la “seguridad nacional”, pueda verse afectada con la adquisición de propiedad urbana de carácter residencial individual (familiar) o comercial y que, por el contrario, la limitación tendría sentido en el marco de la concentración de tierras o de otros recursos naturales que, por su envergadura, supongan un traslado del dominio de la mayor parte del recurso hacia extranjeros, lo cierto es que la prohibición existe y sus alcances son amplios.

La Constitución admite como única excepción el caso de necesidad pública expresamente declarada por decreto supremo aprobado por el Consejo de Ministros conforme a Ley.

¿Qué alcances tiene la excepción en cuanto a sus beneficiarios?. Hasta la fecha, las excepciones han sido concedidas de manera individual[3].

Sin embargo, existen muchos casos, especialmente en el sector inmobiliario, en los que la autorización individual resultará claramente insuficiente.

Efectivamente, en un primer momento, para un promotor inmobiliario –por ejemplo– le resultará de utilidad tramitar un Decreto Supremo que le permita adquirir el inmueble sobre el que pretende desarrollar un negocio. Sin embargo, en el minuto siguiente comprobará que tal autorización no cubre a sus potenciales clientes extranjeros, lo que frustrará tales ventas.

Es lo que sucederá tratándose de proyectos de habilitación urbana (sean residenciales, comerciales o industriales) para venta futura de lotes[4], o de centros comerciales a ser construidos para futuro arrendamiento de sus locales o tiendas a terceros; o inclusive respecto de edificios multifamiliares para la posterior venta de sus departamentos; con el agravante de que en todos esos casos, en el momento inicial de adquisición del terreno matriz, los terceros adquirentes (clientes) ni siquiera están identificados. Baste con imaginar el caso de un banco o el titular de una marca extranjera que desee arrendar un local comercial dentro de un mall fronterizo para comercializar sus productos.

Bajo el esquema actual, tales locatarios tendrán que tramitar sus respectivos Decretos Supremos autoritativos como requisito previo para tomar en arrendamiento los locales comerciales en cuestión.

Todos los casos citados llevan a la conclusión que resulta imprescindible no sólo la aprobación de un Reglamento que contenga un procedimiento sencillo y expeditivo que permita que el inversionista extranjero (futuro propietario y a la vez promotor inmobiliario) solicite con facilidad la emisión del Decreto Supremo previo que le levante la prohibición constitucional para adquirir inmuebles en frontera, sino que además, dicho procedimiento deberá distinguir y regular la distinta naturaleza de negocios que pueden desarrollarse sobre los inmuebles a adquirir, no limitándose como hasta ahora, a abordar básicamente la casuística minera.

Así por ejemplo –en el caso específico de adquisición para promoción inmobiliaria– deberá incluirse un mecanismo eficaz que permita transferir ágilmente la propiedad de los inmuebles que se vayan habilitando y/o construyendo a favor de otros extranjeros, conforme a la naturaleza del negocio inmobiliario. Dicho de otro modo, el Decreto Supremo autoritativo debiera ser una suerte de “Decreto Paraguas” que comprenda en su interior la posibilidad de venta posterior de lotes o locales a terceros también extranjeros, sin necesidad de tramitar sendos Decretos individuales posteriores pero sujetando quizás esas ventas posteriores a otros extranjeros a un trámite célere que los evalúe y descarte como amenazas a la Seguridad Nacional.

En todo caso, de mantenerse el criterio de dación de Decretos Supremos individuales, debiera estar claro que para los futuros adquirentes extranjeros de quien ya cuenta con una dispensa previa otorgada, la evaluación tendría que descartar el análisis de la finalidad de la adquisición, que ya fue materia de examen previo.

[1] Artículo 126 de la Constitución Política del Estado.

[2] Caso “Erasmo Mario Lombardi Perazzo”.

[3] Es el caso de las empresas mineras para sus proyectos de concesión.

[4] Sea bajo la modalidad de simple habilitación, con construcción simultánea, con venta garantizada, urbanizaciones progresivas, etc.